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产权车位和人防车位,你想知道的都在这里

2019-07-30  


随着生活品质的提高,家用汽车保有量的急剧上升,停车难日益成为老百姓不得不面对的头疼问题,因此买房时附带买车位也是非常常见的事了。可是目前还是有一部分朋友对于开发商销售的地下停车位的产权不太清楚,究竟哪些车位能买卖,哪些不能买卖,小编来科普一下。

地下车位的性质分为两类:一类是建设时位于普通地下室的已在规划上注明是地下车位的,可以租售。另一类,则是位于履行法定义务配套建设的防空地下室中。后类车位不能取得产权证,但普遍存在以签订长期租赁合同的方式销售地下人防车位的现象。位于地下的人防停车场,一方面在缓解停车难中发挥着重要作用,一方面作为不可再生的稀缺资源也不可避免地成为一个权利争议的焦点。遇到违法租售人防车位怎么办?最简单的办法就是要了解相关法规政策,及时向人防部门投诉反映情况,维护合法权益。

产权车位和人防车位.jpg

1.人防车位和产权车位有什么区别 

产权车位

车位和房产一个道理,房产证是永久的,而土地证是有期限的。但根据物权法规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期,所以不需要为产权车位使用年限的问题担忧。部分地区车位产权和房产产权是合并登记的,不单独发证,但有的地区则是分开办理的,取得产权的车主也有买卖权。车主每个月只交物业的车辆管理费,一般有地下室车位,地上车位等。

人防车位

有的地下车位属于人防工程。所谓人防工程,是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要求配套的建筑,禁止开发商销售。没有产权的车位买卖,其实是一种租赁的行为。而根据《合同法》第214条规定:"租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。"即:消费者租赁车位(库)最长期限只能是20年,20年之后不受法律保护。业主在签合同时最紧要考虑的问题就是要问清"年限",如果到真出问题的时候就只能通过打官司才能解决了。

《中华人民共和国人民防空法》规定,国家鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务;人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

国家还鼓励人防工程实行平战结合,必建人防工程可以出租,法规明确此类“必建人防工程”不得出售。不得出售意味着无法转让所有权,房产部门也不核发必建人防工程的房产证。一段时期以来,一些开发商为急于回收成本,受利益驱使不再按月出租人防车位,改为强行以长期出租或附赠等形式向业主变相出售人防车位,损害法律权威和公共利益。当然,这里也有一种情况,有些开发商超出必建义务还多建了一些人防工程,这些超建人防工程是可以出售并可以取得产权证的,并且产权年限与地面建筑相同。


2.人防车位到底归谁所有

产权车位一般是开发商出售给购房者的,该类车位是可以办理产权证的,而人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,《人民防空法》虽然规定防空地下室平时由投资者使用,收益归投资者所有,但并未明确防空地下室及人防车位的产权到底是属于国家、开发商,还是属于全体业主。开放商、物业、业主都是无权买卖人防车位的,只是目前国家睁一眼闭一眼。所以人防车位是办不了产权证的。

地下人防车位的产权问题,还是一个法律空白。目前国家没有明确规定地下人防车位的产权归属,各地执行标准也不尽相同。如江苏人防和物业法规规定:防空地下室停车位不得出售、附赠,平时租赁期限不得超过三年。宁波市政府令规定:防空地下室中的人防车位只允许临时出租,且租期每次最长不得超过三年;任何单位和个人不得出售产权或使用权。但是多数城市并没有明确规定。地下车位产权纠纷由是滋生。尽管法律规定防空地下室及人防车位“谁投资,谁受益”,有律师认为,小区开发商出售人防车位使用权,是没有法律依据的。

目前开发商并不是防空地下室产权人,使用防空地下室需要到人防部门申请领取人防工程使用证,目前人防工程使用证的期限是5年。所以开发商根本无权出售人防车位使用权,更不可能出售使用权20年、50年甚至70年。车位能否销售的唯一标准,就是能否办理产权登记。

另外,一旦出现重大自然灾害或战争等人为灾害等不可抗力,国家可调配防空地下室统一使用;一旦遇到拆迁等问题,“买”了车位的业主权益也难以得到保障。


3.如何识别小区停车位产权

1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊,车位产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售,此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的,应受到法律保护。

2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主的,从法律上讲,该车位产权归全体业主所有,开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议。

3、地下停车场是由人防工程改建的,尽管该面积未分摊给全体业主,但开发商也无权出售。


4.开发商买卖人防车位怎么办

如果因“购房送车位”又未被告知是人防车位,而与开发商签订了购房合同的,业务有权请求确认购房合同无效或者撤销购房合同。

首先,人防车位不得以任何方式转让给个人,也不能办理产权证书。其次,开发商的行为构成欺诈,开发商在销售房屋时,用不正当手段欺骗、误导购房者,使购房者因陷入错误认识而与之进行交易。

开发商按比例配套建设人防工程师其法定义务,且建设过程中享受了相关税费等方面的优惠政策,开发商的行为类似于代建,只不过法律赋予了作为购买者的开发商使用和收益的权利,开发商在享有使用和收益权利的同时,必须无条件接受人防部门对于人防车位的管理,既包括平时的监督管理,也包括暂时的无条件将人防车位作为人防工程进行使用。






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